KDH lãi 1.156 tỷ quý 2 mà 6 tháng tiền kinh doanh âm 1.500 tỷ: ủa, tiền đâu?

Cùng quý đó, doanh thu thuần — tức tiền bán hàng cốt lõi — chỉ 160,6 tỷ đồng, giảm 84,69% so với 1.049,3 tỷ đồng cùng kỳ Q2/2025, kèm 77,9 tỷ đồng hàng bán trả lại. Trong 1.156 tỷ đồng lãi có hơn 913 tỷ đồng là doanh thu hoạt động tài chính (gấp 38 lần cùng kỳ), đến từ việc thoái (bán) 51% vốn công ty con sở hữu dự án Bình Trưng Mới, giá chuyển nhượng hơn 1.743 tỷ đồng. Nghĩa là lãi chủ yếu từ bán dự án, không phải từ bán nhà. Nguồn: BCTC hợp nhất Q2/2026 và Nghị quyết HĐQT KDH. Mốc: Q2/2026.

CFO là tiền thật chảy vào/ra từ bán hàng, thu tiền của khách và chi trả cho nhà thầu — khác hẳn lợi nhuận kế toán ghi trên giấy. Cùng kỳ này, KDH thực chi gần 500 tỷ đồng tiền lãi vay (tăng 121 tỷ đồng so với 6T/2025), còn tổng dư nợ vay tài chính vượt 16.650 tỷ đồng tại ngày 30/06/2026, so với 11.302 tỷ đồng cuối năm 2024 và 7.740,42 tỷ đồng tại 30/06/2024. Nguồn: BCTC soát xét bán niên 2026 KDH / Người Quan Sát. Mốc: 6 tháng đầu năm 2026.

Vốn hóa lãi vay nghĩa là tiền lãi ngân hàng không bị trừ vào lợi nhuận hôm nay mà được treo vào giá trị hàng tồn kho và chi phí dở dang dự án, rồi mới chảy dần vào giá vốn khi bàn giao những năm sau. 6T/2026 KDH chỉ đưa 24,0 tỷ đồng vào chi phí tài chính, trong khi vốn hóa 521 tỷ đồng — phần vốn hóa chiếm gần 96% tổng chi phí lãi phát sinh, và tiền lãi thực chi (gần 500 tỷ đồng) gấp hơn 20 lần con số ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh. Nguồn: BCTC soát xét bán niên 2026 KDH. Mốc: 6 tháng đầu năm 2026.